现在卖房，不会被人耻笑
一个仍然在地产圈活蹦乱跳的人。 市场都这样了，我每天在干什么呢？走出去看楼盘，坐下来写稿子，比之前多了一些事情，跟各个城市各行各业的粉丝聊。 今天跟大家随便聊聊。 1 我怎么看楼市呢？ 90%的人都在吐槽楼市，吐槽房子。 不涨价嘛，还跌了，怼两句很正常。他们不只吐槽房子，其他也吐槽，吐槽楼市只是其中之一，都是噪音，远离。 我希望大多数朋友都能消除噪音，尤其是不专业的噪音，负面的噪音，不能给出结论的噪音，不能给出具体行动的噪音。 1、房子是金融品，不是消耗品。 以前房子为什么能涨？现在房子为什么会跌？金融属性＞居住属性，过去30年，楼市不断被2种市场惯性打破、重塑，再打破、再重塑。 一是涨过头或者跌过头。要么超过基本面，要么落后于基本面。 二是基本面改变。经济发展了，行业细分了，购房群体发生变化了，以前是煤老板小老板，后来是互联网地产新贵，未来会是AI医药人工智能等新质生产力的新贵。 2、短期房价一定跌，但长期房价一定涨。 本来我想放在第三点说，但是想了想，还是提前了。涨跌有序才符合经济规律，只跌不涨是完全背离经济规律的。 我不想用流量获得大家，我希望用专业获得大家。 短期=5年。10年太长了，国家和国民都承担不了。 长期=10年以上。就地产历史，美国超过150年，德国超过100年，日本新加坡超过60年，中国30年不到，太短了。 摸着他们过河，有涨有跌很正常。 3、90%的朋友尽快优化现有房产。 不是说下行了就出手，而是短期内预期一般，或者成本过高。 先出手了再说吧，涨了再买不就行了，5年后能买到更好的房子。 以前吐槽卡罗拉凯美瑞馅大皮薄，但这两款销量都极高，名副其实的全球车型。 以前吐槽苹果手机丑，然后苹果手机卖爆了。 后来吐槽毛豆Y各种不行，然而每个月卡卡4、5万辆。 最近小米风波不断啊，又开始吐槽雷军，但是小米订单依然要排半年以上，手机也卖得很好。 市场啊，不以任何人的意志为转移。 2 为什么我建议出手房子？ 其实这个问题的背后逻辑是2个： 房价是怎么涨起来的？ 房价是怎么跌下去的？ 讲3个案例吧，不用说教你也能看懂。 案例1： 北京，太阳宫板块的太阳公元小区。 2008年1.8万，2021年房价18.7万，10倍。 如果把周期拉长，2008年首开精装1.8万，2018年15万，2021年18万+，2024年15万，2025年13万。 一套92平，2008年165万，2021年最高峰1720万，2018年和2024年小高峰1380万，2025年不到1200万。 最高涨幅10倍，+1500万。 最高跌幅30%，-500万。 案例2： 上一周重点研究了一下合肥滨湖区的房价变化。 2006年，滨湖区正式启动，3000+。 2010年，书香门第开盘，7000。 2021年，最高峰新房限价2.9万，葛洲坝中国府限价3.5万，附近二手房书香门第最高峰4.5万。 比如书香门第，位置还行，次新，滨湖最强学区： 46中+合肥师范附小。 我拉一下书香门第的房价变化： 46平涨跌太剧烈，118平以上比较平，最直观的是83-93平的小三房，成交量大，总价不高，跨越周期最长。 17-19 年 年初 ， 从2.3涨到2.7 ， 19年年中- 20年 年底 ， 从2.7涨到3，然后最高3.5， 21 年 大涨 到 4-4.5， 21-22 年 回落3-3.5， 23年初又涨到3.6 --3.8、但仅有4个月，随后下滑至3万， 24年上半年2.7→2.3， 25年上半年2万→25年下半年1.7。 从7000到2万到3万到最高4.5，再到3万、2万，现在最低1.7。 案例3： 有一个深圳粉丝的房子。 南山后来一个老牌豪宅，名居绿海湾，位置不错，就是年纪大了。 113平四房，今年5月花了1500万刚买，20万税费，还有中介费。 当时粉丝是打算翻新自住，中间有了更好的投资渠道，就想抓紧卖了，挂牌价1600万，如果自己出增值税1580万，如果买家出增值税1500万，说实话，这个价格不好卖。 我看了一下绿海湾的价格变化。 2013年入伙。 2016年，9万。 2018年，13万。 2020年，16-19万。 2022年，13-16万。 16年到20年，4年翻倍，113平从1100多万涨到2300多万。 大家不要觉得大城市涨幅少，4年才涨了1倍，一是4年涨1倍非常不错，二是深圳标的物太大了，净收益高达1100多万。 比如合肥，从100万涨到300万，涨了2倍，收益200万，相比深圳1100多万的收益，各有优势。 但是反过来，深圳跌幅也是非常大，从2300万跌到1100多万，那可是实打实的1100多万跌没了。 3 讲了这么多。 过去20多年，很多人通过房地产收益了几千万几百万几十万，也有人拿走了同样的钱。 有人踩中了风口，有人踩中了一脚S。 跟能力没有太大的关系，走对方向才是最正确的选择。 但是非常不幸的是，90%以上的朋友对巨大分化的时代完全无感。 及时止损才是最正确的选择。 有些朋友会说，你不是说长期房价一定涨吗？那我坚持长期主义不行吗？ 可以。 但分人，大部分人不行。 至少5年相当长周期，你要付出时间和资金，等到下一个周期。99%的人等不了。同时，99%的人也完全没必要等。 比如一个月供1万，5年月供60万，这可是结结实实的60万，跟账面消失了多少钱完全是两码事，甚至你的现金流支撑不到那一天。 再啰嗦几句： 1、跟你说XX年筑底的，噪音。抓紧拉黑，反正我没这个本事，别问我。 2、做多中国。基本面=经济=行业好=购买力=通胀。 3、为什么说未来房价一定涨。生产力决定生产关系，只要生产力能发展，购买力就一定存在。北京的紫京宸园卖得不错，运河玖院卖得不错，上海几千万的豪宅卖得不错，西安华润中海绿城的几个楼盘卖得也不错。 4、良币驱逐劣币。最近很多地产公司的高管被审查了，恒大碧桂园也出清了，国央企在托底市场，好事，安全，健康。不管房价涨不涨，你是不是会买到更好的房子了，这就行了。 5、没需要的、跌了比较多的、租售比不高的、价值不大的，请行动吧。这跟未来房价涨不冲突，市场是动态的。 6、想买房的，不丢人啊，只要是合理的、能控风险，完全支持。  |